溫州炒房團(tuán)曾是上海樓市風(fēng)向標(biāo)，他們到哪樓市活躍勁就到哪兒。

淡出炒房布局改革紅利溫州客轉(zhuǎn)戰(zhàn)自貿(mào)區(qū)淡出滬上樓市的“溫州炒房團(tuán)”再度卷土重來，自貿(mào)區(qū)成為新的主戰(zhàn)場。

東地產(chǎn) 汪露報道在房產(chǎn)投資上，溫州人曾是一個最具代表性的群體。

隨著溫州民間信貸危機(jī)的爆發(fā)及房產(chǎn)調(diào)控力度的加大，從2011年開始，溫州人在經(jīng)歷過一波又一波的拋房潮后，逐漸淡出大眾的視野。

2013年的秋天，隨著自貿(mào)區(qū)獲批，舊的時代落幕，新的時代開啟。

《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》(以下簡稱“《東地產(chǎn)》”)了解到，如今，投資嗅覺靈敏的溫州商人看中了上海自貿(mào)區(qū)。

自自貿(mào)區(qū)概念提出以來，溫州人已經(jīng)成為自貿(mào)區(qū)第一筆注冊公司業(yè)務(wù)的辦理者、第一張企業(yè)牌照的獲得者以及自貿(mào)區(qū)地塊的操作者。

“炒房時代”主角過去很長一段時間，溫州炒房團(tuán)曾是上海樓市的風(fēng)向標(biāo)，他們到哪，樓市的活躍勁風(fēng)就吹到哪兒。

“從2003年開始，溫州人被稱為‘腰上掛滿鑰匙的人’”，從事二手房代理行業(yè)超過十年時間的丁浩對《東地產(chǎn)》稱。

丁浩入行初期，正是溫州投資客活躍時期，“那時候溫州人都是抱團(tuán)來上海買房，他們通常組成一個群體來跟開發(fā)商談‘團(tuán)購價’”。

李斌(化名)便是炒房大軍中的一員。

李斌是溫州永嘉人，從1999年開始，在上海經(jīng)營一家鞋廠，做起鞋子生意。

李斌告訴《東地產(chǎn)》，他沒來上海之前，就有一批溫州人來上海投資房產(chǎn)，不過只是個別現(xiàn)象。

從2000年開始，投資房產(chǎn)成為溫州人“家常便飯”，那時候他也開始關(guān)注開發(fā)商的開盤信息。

到2005年，黃斌已經(jīng)成為19套住宅和6個商鋪的業(yè)主了。

李斌投資房產(chǎn)具有一定的經(jīng)驗，他在選擇房產(chǎn)時，首先考量的是地段，其次是戶型、周邊配套，“物業(yè)管理也比較重要，物業(yè)管理水平直接影響房子的形象、口碑，甚至價值和甚至潛力。

”李斌說，所選的房產(chǎn)一般在升值潛力較大的區(qū)域，買入前幾年可以出租掉，等到價格上來后再轉(zhuǎn)手賣出去。

“行情好的時候，半年就可以轉(zhuǎn)手，價格也能上漲個30%左右。

”“轉(zhuǎn)手后，再購入新的房產(chǎn)。

”到2008年，李斌手上的“鑰匙”已經(jīng)換了好幾批，“賣出去再買進(jìn)來”成為李斌投資房產(chǎn)的竅門。

2009年是全國房價飛速上漲的一年。

以李斌為代表的“炒房客”成為全國人民的“眼中釘”。

也在這一年，李斌開始陸陸續(xù)續(xù)拋出一些房產(chǎn)。

不過即便如此，李斌手上仍然有數(shù)十套住宅和商鋪。

而李斌只是溫州炒房團(tuán)在“全民炒房”行動的一個縮影。

溫州炒房團(tuán)退場“現(xiàn)在已經(jīng)沒有溫州人的聲音了”，在《東地產(chǎn)》的采訪中，房產(chǎn)一線銷售人員、二手房代理業(yè)務(wù)員、市場分析人士幾乎異口同聲。

2010年4月15日開始的房產(chǎn)調(diào)控政策從沒有“手軟”，2011年初，“新國八條”將二套房首付提高至60%，并向全面推行限購令。

2011年下半年，溫州民間次貸危機(jī)爆發(fā)。

自此，溫州炒房團(tuán)一蹶不振。

以李斌為代表的投資客開始進(jìn)入一輪“拋房”行動。

從2011年開始，“急拋”、“跳樓價”等字眼出現(xiàn)在滬上各大中介門店里，“溫州投資客拋盤”也成為各大媒體爭相上版的主題。

李斌雖然沒有攤上借貸危機(jī)，但出于對于政策的敏感，李斌還是決定將手上的物業(yè)盡快賣出。

“這種調(diào)控直接以打擊炒房為目的，房子握在手上不太安全。

”李斌笑言。

到2012年7月，李斌以3.7萬元/平方米的單價將投資周期最長的一套房源出售。

這套房源位于碧云板塊的世茂湖濱花園，2003年李斌以單價1.4萬元/平方米左右一口氣買下8套，近幾年都陸續(xù)拋售。

自此，李斌手上僅保留兩套住宅和一些商鋪。

一直服務(wù)聯(lián)洋碧云板塊的丁浩告訴《東地產(chǎn)》，2000年初，聯(lián)洋還是不被看好的板塊，那時候，這邊的房價不到1萬元/平方米，很多溫州人在這邊買入，之前世茂湖濱花園60%的業(yè)主都是溫州人，不過這幾年大半都換手了。

“去年拋盤的聲音比較多，今年都沒有聽到溫州人要投資或者再賣房了。

該賣的都賣了，剩下的要么自住，要么出租。

”丁浩對《東地產(chǎn)》稱。

民進(jìn)中央經(jīng)濟(jì)委員會副主任、溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會會長周德文對《東地產(chǎn)》表示，國家實施嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策后，人為炒作暴漲離譜的高房價使一些投資投機(jī)者深套，而這些投資者絕大多數(shù)是工商企業(yè)主或從事房地產(chǎn)投資者，他們的經(jīng)營活動、資金來源許多依靠民間借貸，溫州民間借貸債務(wù)危機(jī)風(fēng)險爆發(fā)后，這些資產(chǎn)必須撤出樓市。

此外，過多的民間資本投入到炒房中，也使得實體經(jīng)濟(jì)因“失血”而錯失轉(zhuǎn)型良機(jī)。

“‘弘揚實業(yè)精神、振興實體經(jīng)濟(jì)’是溫州經(jīng)受民間借貸債務(wù)風(fēng)險爆發(fā)，局部金融風(fēng)波沖擊之后，企業(yè)家應(yīng)該有的心聲。

”周德文說。

溫州投資者代表雷朝軍也表示，房地產(chǎn)經(jīng)過一輪政策調(diào)整、加之溫州民間資本出現(xiàn)的一些問題，房產(chǎn)置業(yè)已經(jīng)不再是溫州人關(guān)注的投資熱點。

對于房產(chǎn)的投資，以少量、長效持有為主，比如投資一些寫字樓、商業(yè)等。

現(xiàn)在溫州人比較關(guān)心金融改革對于溫州企業(yè)的推動作用，會把更多的焦點鎖定在金融改革這塊。

搶灘上海自貿(mào)區(qū)一度活躍在房產(chǎn)投資市場上的溫州客如今在哪？如雷朝軍所說，他們正全力關(guān)注“金融改革”市場。

《東地產(chǎn)》了解到，在上海自貿(mào)區(qū)試驗田的土地上，溫州人的身影又重新活躍。

事實也證明，溫州人成為第一批進(jìn)入自貿(mào)區(qū)注冊公司業(yè)務(wù)的群體，而第一個獲得企業(yè)牌照的也是溫州人。

甚至有溫州企業(yè)已率先獲得自貿(mào)區(qū)土地。

周德文證實，溫商在自貿(mào)區(qū)內(nèi)尋找機(jī)會的方向主要在房地產(chǎn)開發(fā)、金融服務(wù)、進(jìn)出口貿(mào)易、奢侈品代理等方面。

周德文說“自貿(mào)區(qū)，顧名思義，重點在貿(mào)易。

這是溫商最擅長最容易進(jìn)入的領(lǐng)域。

”據(jù)周德文介紹，上海要辦自貿(mào)區(qū)的消息傳出后，第二天就有幾百個溫州商人去保稅區(qū)注冊登記。

目前，溫商在自貿(mào)區(qū)注冊登記的大都為貿(mào)易類公司，也有金融服務(wù)、商貿(mào)服務(wù)方面的公司。

周德文對《東地產(chǎn)》稱，自貿(mào)區(qū)的成立，大量國內(nèi)外企業(yè)入駐，對各類樓宇需求增加，尤其是商業(yè)地產(chǎn)必然趨向升溫。

“溫州一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已在上海自貿(mào)區(qū)洋山保稅港區(qū)范圍內(nèi)征到200畝土地，準(zhǔn)備作為當(dāng)?shù)乜偛拷?jīng)濟(jì)園配套設(shè)施來開發(fā)。

”周德文說。

除了投資土地市場外，“溫州當(dāng)?shù)睾芏啻笮兔駹I企業(yè)還打算在自貿(mào)區(qū)設(shè)立民營銀行和信托公司等”。

周德文透露，目前溫州企業(yè)還打算設(shè)立進(jìn)出口貿(mào)易公司及設(shè)立國外奢侈品代理地區(qū)總部。

周德文引述當(dāng)?shù)孛駹I企業(yè)的話說，目前很多國際奢侈品在華代理權(quán)都被溫州商人收入囊中，這些企業(yè)試圖在上海自貿(mào)區(qū)打造“購物天堂”的過程中獲利。

對于自貿(mào)區(qū)及溫商的未來，周德文充滿信心：“上海自貿(mào)區(qū)的許多政策改革和制度創(chuàng)新，目前只在自貿(mào)區(qū)內(nèi)試行，但對上海乃至全國都將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

自貿(mào)試驗區(qū)，旨在建立一套與國際接軌的新的制度體系，實現(xiàn)對投資、貿(mào)易等領(lǐng)域更高效的管理。

自貿(mào)區(qū)先試先行，成熟后便可復(fù)制推廣到全國，遍布全國的溫州企業(yè)必將首獲商機(jī)。

”